Uwaga na dewelopera

Firmy deweloperskie, które działają na polskim rynku są zrzeszone w Polskim Związku Firm Deweloperskich. Warto przed dokonaniem transakcji, sprawdzić, czy firma z którą chcemy podpisać umową do związku przynależy. Przy współpracy Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta PZFD opracował Kodeks Dobrych Praktyk w relacjach klient – deweloper, który obowiązuje każdego dewelopera przynależnego do związku. Dzięki tym zasadom oraz Katalogu Zasad Umowy Deweloperskiej znacznie wzrasta bezpieczeństwo transakcji po stronie kupującego.

Pomimo budzącej zaufanie przynależności do związku, wybierając dewelopera należy sprawdzić jeszcze kilka istotnych kwestii. Prześledź historię dewelopera, zorientuj się jakie budynki powstały za jego udziałem, przejrzyj fora internetowe, jeśli ktoś miał problemy w związku z zakupem mieszkania na pewno pozostawił ostrzeżenie dla innych poszukujących. Dobrym źródłem informacji będą również mieszkańcy ukończonych już inwestycji. Będą oni mogli wypowiedzieć się w kwestii terminowości oraz zgodności efektu końcowego z tym co deweloper przedstawiał w prospektach i materiałach reklamowych. Możesz poprosić dewelopera, by pokazał Ci dokumenty poświadczające wiarygodność istnienia firmy takie jak aktualny odpis z KRS, czy zaświadczenie z ZUS i US o niezaleganiu z podatkami. Jeśli budynek jeszcze nie powstał lub budowa dopiero się rozpoczęła, koniecznie sprawdź stan prawny działki, na której powstaje inwestycja. Deweloper powinien być właścicielem lub wieczystym użytkownikiem terenu na którym stawia budynek, w praktyce jednak nie zawsze tak jest. Zdarza się że deweloper rozpoczyna budowę bez niezbędnych dokumentów by zyskać na czasie, licząc na to iż sprawy prawne załatwi w trakcie trwania budowy. Problem pojawia się jednak w momencie, gdy stan prawny gruntu okazuje się trudny lub nie możliwy do uregulowania, wtedy budowa staje, a osoby które skusiły się na promocyjne ceny nieistniejących jeszcze mieszkań pozostają jedynie z dużym kredytem do spłacenia.

Jeśli decydujesz się na zakup nieistniejącego mieszkania nawet od doświadczonego dewelopera pamiętaj że wówczas bierzesz na siebie część ryzyka związanego z tym przedsięwzięciem. Żadna firma bowiem nie może dać 100-procentowej gwarancji, iż inwestycja się powiedzie. Najbardziej ryzykowne są te inwestycje, które są finansowane jedynie przez samego dewelopera i klientów kupujących mieszkania. Jeżeli sprzedaż mieszkań stanie w miejscu, deweloper nie będzie miał funduszy na dokończenie inwestycji, przez co grozi mu bankructwo, a w konsekwencji pozostawienie swoich klientów z niczym. Z uwagi na ten fakt warto zapoznać się z warunkami finansowania inwestycji, jeśli jest nim kredyt bankowy, wówczas pewność realizacji takiego przedsięwzięcia znacznie wzrasta. Jak ustrzec się przed plajtą dewelopera, jeśli koniecznie chcemy kupić mieszkanie, które dopiero powstaje? Póki prawo nie zostanie zmienione jest to niewykonalne, ale można w niewielkim stopniu ograniczyć związane z tym ryzyko. Warto zawrzeć z deweloperem umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Dzięki temu notariusz będzie mógł sprawdzić czy deweloper jest właścicielem gruntu, czy posiada pozwolenie na budowę oraz czy nieruchomość jest obciążona hipoteką (zdarza się, że hipoteka nieruchomości która dopiero powstanie jest obciążona z tytułu kredytów zaciągniętych na finansowanie innych inwestycji – wówczas świadczy to o słabej kondycji finansowej dewelopera). Notariusz zwróci również uwagę na tzw. klauzule niedozwolone, często występujące w zwykłych umowach pisemnych. Należy również dopilnować, by wszelkie roszczenia wynikające z umowy zostały wpisane do księgi wieczystej nieruchomości.